Хочу дом! Что делать?

Первая операция с недвижимостью в жизни большинства семей – это аренда квартиры или комнаты. И пусть первая «собственная» квартира была с грязными обоями, теснотой и тараканами, медовый месяц в отношениях заставляет вспоминать эти стены с определенной долей теплоты!

Как снять квартиру?
• Посредники в поиске свободной квартиры – это не всегда плохо. Только внимательно читайте договор об оказании услуг, который предлагает заключить риэлтор: в нем должна быть обозначена цель ваших взаимоотношений – не просто обязанность дать 10-15 адресов, по которым вас якобы ждут радушные хозяева, а заключение договора найма на определенных условиях.
• Проверьте правоустанавливающие документы на жилье и договаривайтесь только с хозяином. У квартиры несколько собственников? Будет лучше, если они письменно дадут свое согласие на заключение сделки.
• Обязательно оформите отношения с хозяином жилплощади, т.е. в простой письменной форме заключите договор найма. Регистрировать или оформлять нотариально такой договор не нужно. Налоговое бремя (13 %) ложится на плечи хозяина – он должен вовремя подать декларацию в налоговые органы.
• Хорошо указать в договоре не только стоимость найма, но и время передачи денег, размер аванса, а также сроки (не чаще раза в 1-2 месяца) и условия (по предварительному звонку, в вашем присутствии), на которых хозяин сможет наносить визиты в жилое помещение.
• В договоре оговорите порядок его расторжения, срок предупреждения о расторжении и порядок возврата излишне оплаченных сумм в такой ситуации. А также право на увеличение стоимости «аренды» и срок предупреждения о ее изменении.
• Отдельно к договору составьте акт приемки-передачи квартиры: объективно отразите состояние жилья, коммуникаций, перечень и состояние передаваемого инвентаря. Это позволит обезопасить себя от претензий недобросовестных владельцев в момент съезда, а также свое имущество от возможных посягательств кредиторов хозяина (если в его отсутствие нагрянут судебные приставы, например).
• Помните: договор найма жилого помещения дает вам основание для оформления регистрации на данной жилплощади, однако – только с разрешения собственника!
• Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 Гражданского кодекса РФ).

Влюбленная пара была так рада возможности воссоединиться, что без лишних вопросов откликнулась на предложение знакомой бабушки снять у нее комнату. Но первый же визит хозяйки «с проверкой» заставил невесту лить слезы, а жениха вооружиться газетой с объявлениями, ибо узнали они о себе много нового: и неряхи, и мебель попортили, и сантехнику не тем порошком чистили…

Куплю кусочек дома
Забавное исследование провели недавно экономисты, подсчитав, что среднестатистическая российская семья сможет накопить на квартиру в Москве всего за… 113 лет! На жилые метры в провинции копить придется поменьше – лет этак 20.

Как купить дом?
• Золотое правило – проверь контрагента: убедитесь, что перед вами хозяин квартиры или уполномоченное им на законных основаниях лицо. Изучите историю квартиры: запросите – с разрешения хозяина – выписку из Федеральной регистрационной палаты, чтобы проследить хронологию перехода прав, а также выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета (или единый документ – как в Москве), чтобы узнать, нет ли у владельца долгов по квартплате или «незаявленного» им родственника-совладельца.
• Оставляете залог или даете задаток? Оформляйте это письменно! И помните разницу между этими понятиями: если покупка сорвется по вине стороны, предоставившей залог, то деньги контрагент ей не обязан возвращать (ст. 334 ГК РФ). При предоставлении задатка (т.е. суммы в счет последующего платежа) в случае отмены сделки по соглашению сторон деньги можно вернуть. Также задаток возвращается в двойном размере, если договор не состоялся по вине принимающей стороны. В противном случае задаток пропадает.
• Щекотливый момент – передача денег. Постарайтесь не экономить на этом и воспользуйтесь услугами банка, а именно арендой банковской ячейки. Тогда все будет надежно, как рендж ровер спорт. В ином случае нет возможности гарантировать как исполнение встречного обязательства, так и наличие в переданных пачках настоящих банкнот.
• Один из обязательных документов – акт приемки-передачи квартиры. При его подписании вы получите не только ключи, но и все документы на нее, включая необходимые для оплаты коммунальных услуг квитанции.
• Сделка купли-продажи недвижимости обязана увенчаться государственной регистрацией. Для этого следует обратиться в Федеральную регистрационную палату и оформить правоустанавливающие документы на свое имя. Контрагент уклоняется от регистрации? Немедля обращайтесь в суд!

Покупатель на Анину квартиру нашелся быстро и даже оставил задаток. Через несколько дней риэлтор привел нового покупателя, который давал бОльшую цену и бОльший задаток. Девушка согласилась. Однако через неделю новый покупатель попросил хозяйку представить разрешительные документы на перепланировку (в одной из комнат был кондиционер), а поскольку их не оказалось – потребовал вернуть залог в двойном размере!

Нелегкая доля
Что заставляет тысячи россиян кидать свои кровные в котлован? Правильный ответ: обещанная низкая цена квартиры на начальных этапах строительства. И если вы готовы пойти на риск и судьба обманутых дольщиков вас не впечатляет, это реальный способ сэкономить.

Анекдот
Мужчина в задумчивости читает ипотечный договор в банке.
В это время в офис влетает вооруженный тип в маске и с порога кричит:
— Это ограбление!
Мужик, не отрываясь от листков:
— Знаю, но квартира позарез нужна.

Как получить квартиру?
Участие в «долевке», т.е. оплата стоимости «будущей» квартиры на разных этапах ее строительства, – своеобразная инвестиция, в нашей стране до сих пор оформляется несколькими способами.
Первый (он же правильный): оформление договора участия в долевом строительстве на основе Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Этот закон гарантирует защиту ваших прав:
— от произвольного изменения условий договора, поскольку делает обязательной его государственную регистрацию и всех последующих изменений тоже;
— от невыполнения застройщиком своих обязательств и двойных продаж, поскольку на его основе возникает залог соответствующей части земельного участка;
— в случае нарушения застройщиком условий соглашения или прекращения им строительства вы вправе требовать расторжения договора и взыскания с должника не только внесенной суммы, но и повышенных штрафных санкций;
— условия о сроке сдачи объекта в эксплуатацию, передачи вам квартиры и о гарантийном сроке на нее в соответствии с законом обязательно вноситься в договор.
Наравне с законом существует еще несколько «серых» схем, которые никак не защищают ваши права, зато открывают перед недобросовестными застройщиками широкое поле для манипуляций. Это:
• заключение договора предварительной (фьючерсной) купли-продажи квартиры, по которому после окончания стройки вам обязуются продать квартиру;
• «вексельная» схема, в которой данному договору сопутствует покупка вами векселя (т.е., по сути, вы даете компании в долг некоторую сумму денег, а по окончании строительства этой долговой бумагой погасите стоимость договора купли-продажи недвижимости).
Эти схемы не определяют конкретной квартиры, которая должна быть передана, не содержат обязанности продавца окончить строительство и сроков его завершения. Результат: двойные продажи, срыв сроков и невозможность расторгнуть соглашения.

Безвозмездно, то есть даром
И такое бывает: вспомните, как наши мамы и папы получали свои квадратные метры по ордеру! В России по договору социального найма (не в собственность) можно получить жилое помещение государственного или муниципального жилого фонда.

Официальная статистика
В 2010 году нуждающимися в жилых помещениях было признано 2 844 000 семей, в том же году жилье получили 147 000 семей.
В 2009 году только 32% сельских населенных пунктов было оборудовано водопроводом; канализация имелась в 98% городов и 82% поселков городского типа, зато в 95% сел она до сих пор считается непозволительной роскошью.

Как правильно?
• Семья должна быть официально признана малоимущей. В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ эту процедуру осуществляют органы местного самоуправления с учетом дохода каждого члена семьи и стоимости имущества, принадлежащего каждому из них и подлежащего налогообложению.
• Власти должны признать вас нуждающимся в жилом помещении – соответствующие критерии перечислены в ст. 51 Жилищного кодекса РФ.
• После этого вас ставят на учет, т.е. в очередь. К слову, сейчас квартиры получают очередники начала 80-х годов прошлого века.

Татьяна Петухова, юрист

Из журнала «Няня», 2011

 

 

 


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Перед отправкой формы: